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住宅ローンを利用して注文住宅を建てる流れや注意点を分かりやすく解説

2021/12/08(水) 家づくり

一生のうち一番の大きな買い物となる、注文住宅の購入。
住宅ローンは
低金利で借り入れることができ、減税制度もあるので多くの人に利用されています。

しかし、一生に一度のことですから、借り入れの具体的な流れやどのように融資を申し込めばよいのか分からないという人も少なくありません。
こちらの記事では、住宅ローンを組む際の流れやつなぎ融資と分割融資の違い、注意点などについて見ていきます。

 

INDEX

 

 

建物のみで注文住宅の住宅ローンを組む場合の流れ

まずは、すでに土地を所有(または使用貸借)しており、注文住宅の建物のみで住宅ローンを組む場合の流れを見ていきます。

基本的には、建物の概算金額が分かり、借入金額が決まってから住宅ローンの申し込みを行います。
ただしその前に、そもそも希望する金額を銀行側が貸し付けてくれるかを判断するために、事前審査申込みを行うのが良いでしょう。
事前審査では、申込人の返済能力が審査されます。ご年齢や健康状態、お勤め先、年収、勤続年数などの客観情報を総合的に判断し、一週間ほどで審査結果が出ます。
この事前審査は、注文住宅のプランや見積もりが未決定の段階でも可能であり、事前審査が通ったのと同じ条件であれば本審査も問題なく通ると予測できます。
早い段階で仮審査を受け、その結果の借り入れ可能金額を基に資金計画・プランニングを行っていくことで、無理のないマイホーム計画が実現できるでしょう。

いよいよ建築を依頼するビルダーを決めて建築金額が確定したら、ビルダーと建築請負契約の締結するとともに、金融機関には住宅ローンの本審査申し込みを行います。
なお、融資は住宅の完成・引き渡し時に実行されますが、工事の各段階に応じて、契約金(手付金)、着工時金、上棟時金(中間金)といったように、分割での支払いが発生するのが注文住宅の一般的な流れです。
お引渡し時の最終清算前に必要な費用については、頭金として現金を用意しておくか、つなぎ融資や分割融資の利用を検討することになります。

 

 

土地購入と建築費を合わせて住宅ローンを組む場合の流れ

土地の購入費と、建物の建築費を、一つの住宅ローンでまとめて借り入れることもできます。
この場合、住宅ローンの申し込みにかかる諸費用がまとめられるため安く抑えることができ、借入申し込みや返済がシンプルになるという利点があります。

土地と建物を一つの住宅ローンにまとめたいときには、ほぼ同時期に土地と建物を購入する必要があります。
ハウスメーカーや工務店が情報を提供してくれる土地の中から選んでもよいですし、ご自身で探しても構いませんが、土地と建物を同時並行で検討していくことになります。
土地の購入申し込み及び住宅プランの決定と同時に本審査の申し込みになりますが、融資実行は変わらず物件の引き渡し時点になります。
そのため、土地の手付金、土地の残金、建築の手付金、着工金、中間金の支払いには間に合わず、その支払いは頭金やつなぎ融資、分割融資などを利用する必要があります。

ローンの申し込みに加えて、土地と建物それぞれの契約を同時期に並行して進めなければならないため、非常にタスクが煩雑になります。
土地のあっせんをしてくれるハウスメーカーに一括して相談ができると、スムーズに進めやすいです。

  

 

つなぎ融資・分割融資とは?

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し時、融資実行までに発生する費用を支払うための融資です。
住宅ローンとは別に無担保で借り入れるため、短期間ではありますが金利比較をすると高めの設定になっています。

一方、分割融資は住宅ローンの融資を複数回に分割して受けることができるというもので、住宅ローンと同等の金利で早めに融資を受けることができます。

 

 

つなぎ融資・分割融資とは?メリット・デメリット

つなぎ融資にも分割融資にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

 

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資のメリットとしては、比較的利用しやすい上、自己資金が少なくても注文住宅が建てられる点です。
注文住宅は融資を受けるまでに複数回に分けて支払いが発生しますが、つなぎ融資があれば無担保での借り入れが可能なため、頭金が少ない場合でも住宅の購入がしやすくなります。

一方、住宅ローンとは別の融資として契約するため、金利が高くなる点、別途申し込みや契約に関する費用が発生する点などがデメリットといえるでしょう。
また、つなぎ融資の段階では、住宅ローン控除も対象外です。

 

分割融資のメリット・デメリット

分割融資は、住宅ローンの融資を分割して早めに受けとることになります。正式な融資実行にあたるため、住宅ローン控除の対象となること、金利が低いことが大きなメリットです。

一方で、取り扱いのある金融機関が少ないため、住宅ローンの金利比較をしたときに希望する金融機関で申し込めない可能性があります。
また、別途抵当権設定費用が発生するため、手数料はつなぎ融資より高くなることがデメリットとして挙げられます。
分割できるタイミングや回数にも制限がありますので、分割融資を検討したい方は早めに金融機関にお問い合わせいただくのが良いでしょう。

 

 

つなぎ融資を利用する際の流れ

建築費用でつなぎ融資を利用するときは、事前審査を申し込む際に伝えておく必要があります。
住宅の工事請負契約を締結するタイミングで住宅ローンと同時につなぎ融資の申し込みを行い、これを工事期間中の支払いに充てます。
引き渡し後に融資実行された住宅ローンは、建築費用の残金とつなぎ融資の一括返済に充当する流れです。

土地の購入と一本化して住宅ローンを組む場合には、土地の購入代金と建築費の概算が出ると同時に住宅ローン及びつなぎ融資の審査を受けます。
土地の手付金は別途用意しなければなりませんが、その後に発生する土地購入代金の残金や着手金、中間金などはつなぎ融資で支払い可能です。

 

 

分割融資を利用する際の流れ

分割融資は、金融機関によっては対応していないところもあるため、事前に確認しておきましょう。
流れとしては、建築費用の概算が出た時点で住宅ローンの事前審査と分割融資の申し込みを行い、審査通過後に工事の契約を結んでから住宅ローンの本審査を経て契約を締結、分割融資の実行という順番です。

住宅ローンで土地も購入する場合には、土地の売買契約と同時にローンの申し込みとなるため、分割融資は土地の残金を支払う際に利用できます。
分割できる回数や融資を受けられるタイミングは金融機関によって異なりますので、融資の実行に間に合わない支払いをどうするか、検討しなければなりません。
また、通常の住宅ローンとは異なり、住宅が引き渡される前に住宅ローンの返済が始まる点にも注意が必要です。

 

 

住宅ローンの利用で注意するべきこととは?

住宅ローンは金利が低いとはいえ、長期的な返済になるので利率の比較や無理のない返済シミュレーションが重要です。
事前審査をすると、申込人の条件を鑑みて金利の優遇を提案してくれるケースもあります。
ネット銀行は実店舗のある銀行に比べて低金利の傾向があり、近くに支店がない金融機関で借入れをすることも可能です。
しっかりと各行の条件を検討し、幅広い選択肢の中から最適な住宅ローン商品を探しましょう。

住宅ローンは不動産を担保に入れるため、原則引き渡し時点で融資が実行されます。
分割融資やつなぎ融資を利用する場合は、手付金などの間に合わない支払いをどうするのか、これらの融資がいつ行われるのかをきちんと確認し、支払いの遅れが発生しないように気をつけましょう。
これらの融資は金融機関によって内容が大きく異なるため、利用する前に詳しい内容を確認しておくことも大切です。

なお、融資を受ける際には購入代金だけでなく、登記費用や団信などの保険料、保証料、手数料などの費用が発生することにも注意しましょう。

 

 

まとめ

このように、住宅ローンを組むときには土地や建物の契約と並行して行うだけでなく、支払いが発生する都度きちんと払えるような方法の模索や長期に及ぶ返済に無理がないような返済計画を立てる必要があります。
自分に合った内容の住宅ローンを組むことも大切ですが、必要な時に速やかに支払いが履行できるようにするには、余裕を持った早めの申し込みも重要です。
早め早めに行動し、具体的な条件をベースにして、無理のない資金計画をしたいものですね。 

 

 

 





 

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