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セカンドハウスとは？別荘との違いや税制優遇の条件は？ローンの組み方も解説

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2021/09/05(日) 移住トレンド

木の家内装

セカンドハウスをご存じでしょうか？セカンドハウスとは、読んで字のごとく「第二の家」です。
ただ、馴染みのある「別荘」とはちょっと違っており、税制面での優遇を受けられるなどのメリットがあります。

今、コロナウイルスの影響でテレワークが広まったことも相まって、自宅以外の場所にも生活の拠点を設けるために、セカンドハウスの需要が高まっています。今回は、セカンドハウスの概要やメリットなどに迫っていきます！

セカンドハウスとは
セカンドハウスと別荘の違い
セカンドハウスのメリット
セカンドハウスのデメリット
セカンドハウスで住民票の取得は必要？
セカンドハウスでローンは組める？
セカンドハウスを組むときの注意点
フラット35を利用するときの注意点
セカンドハウスを持つべき人はこんな人
まとめ

薪ストーブを眺める夫婦

セカンドハウスとは

セカンドハウスとは、普段生活する自宅以外に所有する家のことを指します。会社の近くや自宅の近く、はたまた県外など人によって様々な立地に建築するため、その形態はさまざまです。

郊外に住んでいる人が通勤のために、都内にもう一軒住宅を借りる場合
週末だけ田舎の暮らしを楽しむために、県外に家を借りて、定期的に居住の場所を変える場合

例えば上記のような例がセカンドハウスに該当します。

別荘でバーベキューを楽しむ人々

セカンドハウスと別荘の違い

では、昔から馴染みのある「別荘」とは、どういった違いがあるのでしょうか？
セカンドハウスと別荘の明確な違い、それは税制に関わることです。

まず、別荘の定義について確認しましょう。
別荘とは、避暑や休暇を楽しむ娯楽のために所有する家のことを指します。
例えば「普段は都心で過ごしているが、夏の休暇のために年に1回所有の別荘を使用する」といった場合、これは「別荘」に該当します。

一方で、セカンドハウスとは「最低でも毎月1日以上、生活のために住居として使用する家」のことを指します。
よって、居住のための家として認定されるセカンドハウスは固定資産税や都市計画税などの税制面で優遇が受けられますが、別荘はその対象にはなりません。

セカンドハウスはどんな優遇メリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

セカンドハウスのメリット

税金の計算

税制面で優遇を受けられる

新たに取得した家がセカンドハウスとして認められた場合、不動産に関わる3つの税金で税制優遇を受けられます。
それぞれの税金の種類と軽減措置について詳しくご紹介します。

・不動産取得税の減額

土地を購入したり、住宅を建てたときに、一回限りで課税される都道府県民税が「不動産取得税」です。土地にも、建物にも、それぞれ取得税が課税されます。
不動産を取得してから一年後くらいに、都道府県事務所から納税通知書が届きますので、指定日までに納付しましょう。

本来の不動産取得税額は「固定資産税評価額 × 4%」ですが、現在は住宅取得の負担軽減を目的に税率が軽減されているため「固定資産税評価額 × 3%」が基本の不動産取得税額になります。さらに土地（宅地）は1/2に減額される特例措置があります。（2024年3月31日まで）

また、一定の条件を満たす場合にはさらなる軽減措置の対象となり、セカンドハウスも一般住宅と同様の条件です。
軽減税率の計算式は下記の通りです。

土地の軽減措置
（1平米当たり土地の課税標準額 × 床面積の2倍※200平米が限度）× 3％、または 45,000円のいずれか多い金額を税額から減額
ただし、土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅を新築することが条件（2022年3月31日までの特例で、原則は2年以内）
建物（新築住宅）の軽減措置
一戸当たり1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）を固定資産税評価額から控除
床面積50平米以上240平米以下の場合。長期優良住宅の特例は2022年3月31日まで
建物（中古住宅）の軽減措置
自治体や築年数に応じた控除額（控除額は築年数が経つにつれて低くなる）を、固定資産税評価額から控除
床面積50平米以上240平米以下の場合。1982年1月1日以降に建築された・新耐震基準に適合している証明がある・入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の住宅のいずれかであることが条件

・固定資産税の減額

土地や建物などの物件を所有すると、毎年「固定資産税」を納付する義務が生じます。
固定資産税は、毎年1月1日現在に残存する不動産に対してその所有者に課税される市町村民税であり、年間4回の分納または一括で納付します。

基本的な固定資産税の計算は「課税標準額 × 1.4%」で計算されます。

計算のもととなる課税標準額とは、固定資産税評価額をもとに算出される価格で、三年に一度の評価替え（資産価格の変動をふまえ均衡のとれた適正価格に見直すこと）を経て固定資産税課税台帳に登録されます。

一般住宅でもセカンドハウスでも、固定資産税は下記の減額措置があります。

土地の軽減措置
小規模住宅用地（200平米以下の部分）：課税標準額 × 1/6 に軽減
一般住宅用地（200平米を超える部分）：課税標準額 × 1/3 に軽減
建物の軽減措置
新築3年間（長期優良住宅の場合は5年間）にわたって、120平米相当部分が通常の税額の1/2に軽減
床面積50平米以上280平米以下で、住宅割合が1/2以上が条件。

・都市計画税の減額

都市計画税も固定資産税と同様に、不動産所有者に毎年かかる市町村民税です。
都市計画税は「課税標準額 × 0.3%」で計算します。

セカンドハウスの場合も一般住宅と同じ軽減措置が受けられます。

土地の軽減措置
小規模住宅用地（200平米以下の部分）：課税標準額 × 1/3 に軽減
一般住宅用地（200平米を超える部分）：課税標準額 × 2/3 に軽減
建物の軽減措置
地方自治体により軽減される場合あり

平日用のセカンドハウス・通勤の利便性が向上

勤務先の近くにセカンドハウスを取得し、平日に利用した場合、通勤の利便性を大幅に向上することができます。

家族で住む広い物件は家賃や坪単価の安い郊外に所有して、安い単身用のアパートを新たに借りるのも、毎朝の通勤のストレス軽減につながりおすすめです。

休日用のセカンドハウス・仕事に縛られない休日のライフスタイル

最近では、セカンドハウスを郊外に所有し、毎週末に息抜きで利用する方も多いです。

勤務先の近くでの生活に縛られることなく、理想のライフスタイルを追求できるといったメリットがあります。移住のお試しとして、セカンドハウスを所有する方も近年増えています。

趣味を楽しむ夫婦

セカンドハウスの実例はこちら

子供に財産として残せる

セカンドハウスは「資産」として子供のために残せるといったメリットもあります。

将来子供がセカンドハウスを自宅として利用したくなった場合でも、売り物件にする場合でも、資産価値として将来に引き継ぐことができます。

セカンドハウスのデメリット

生活に必要な住居である「セカンドハウス」として活用していくために必要な手間やコストは、人によってはデメリットにもなるでしょう。
下記のポイントがクリアできそうか、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

税制面での優遇を受けるためには定期的に生活する必要がある

最低月1回以上利用しないと、セカンドハウスとしての認定は受けることができません。よって、定期的にセカンドハウスを利用する必要があります。生活拠点からセカンドハウスまでが遠すぎると、定期的に通うことが難しくなり、「別荘」としての扱いとなってしまう場合があります。

バスターミナル

メンテナンスコスト

生活拠点である自宅のほかに物件を所有する分、水道光熱費や家の管理のためのメンテナンスコストが必要となります。日常的に利用するものではないものの、金銭的な計画や見通しを立てた上で所有することが大切です。

市役所

セカンドハウスで住民票の取得は必要？

引越しで生活の拠点をうつす場合には、住民票を移す必要がありますが、セカンドハウスの場合は、住民票を移す必要はありません。

また、住宅取得で気になるのは住民税ですが、セカンドハウスの場合、「均等割」という計算方法で算出される課税額のみ支払いが生じます。住民税は他にも「所得割」から算出される課税額もありますが、こちらは本来の住居のある場所でのみ課税の対象となります。

セカンドハウスでローンは組める？

住宅を購入するときには多くの方が借り入れをしますが、実はセカンドハウスに通常の住宅ローンは適用できません。
セカンドハウスをローンで購入する場合、「セカンドハウスローン」というものを利用することになります。

セカンドハウスローンとは

セカンドハウスローンとは、現在住んでいる家とは別で、第2の家を購入する場合に利用するローンです。
セカンドハウスには、別荘をはじめ老後のための家や転勤時の仮住まいの家などが含まれており、これに該当するような家を建てたい人が利用するローンとなります。
主に生活をする自宅であれば住宅ローンを組むことができますが、セカンドハウスは通常の住宅ローンを組むことができないため、こういった人向けにあるのがセカンドハウスローンなのです。
セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンとは金利や条件の面で違いがあるのが特徴です。

フラット35も視野に

セカンドハウスローンは、住宅ローンのおよそ3倍近い金利になることも多く、組むのを躊躇してしまう方も多いと思います。
この金利の高さがネックとなり、セカンドハウスの所有ができなくなってしまうのはもったいないですよね。

そこで、もうひとつの選択肢としておすすめしたいのが「フラット35」です。
フラット35であれば、要件を満たすことで住宅ローンと同じ金利でローンを組むことができるのです。
現在、一般的な住宅ローンの金利は、約1.2~2.1％で推移しています（2021年8月現在）。ローンのなかでは比較的金利も低く、また返済期間中は金利も変動しないため、安心して組むことができますが、フラット35であればそんな住宅ローンと同じ金利で組めるのが魅力です。
そのほか、フラット35は返済期間が最長で35年となっており、借入額の上限は約8,000万円となっています。
このように、住宅ローンと変わらない条件でローンを組めるのも、フラット35の魅力なのです。

机上でお金の計算をしている風景

セカンドハウスローンを組むときの注意点

住宅ローンは比較的誰でも組めるといった特徴がありますが、セカンドハウスローンはいくつかの基準を満たさなければ組むことはできません。
セカンドハウスは2軒目の家になりますので、自宅を建てる際に組む通常の住宅ローンとは金利や審査といった面で様々な違いがあります。

審査が厳しい

自宅でも住宅ローンを組んでいる人であれば、セカンドハウスを所有するとその分の返済額が上乗せされることとなります。セカンドハウスを組む場合、審査の際は契約者の返済能力、健康状態、雇用状況が最も重視されることとなります。

住宅ローンと並行して組む場合ですと、一定基準の収入以上ないと返済能力がないとみなされてしまうことが多いため、誰でも組めるものではないのが特徴です。

金利が高い

セカンドハウスは、通常の住宅ローンと比べてもその金利の高さが特徴的です。通常の住宅ローンは現在超低金利で推移しており、約1％、それ以下であることも多いですが、セカンドハウスローンは約2~3%で推移することが多いため、住宅ローンよりも約3倍の金利を見積もっておくと良いでしょう。

それゆえ、この年利を合わせても問題なく返済できると認められた人のみが組めるローンとなっていますので、気になる方はセカンドハウスローンを実施する金融機関に直接問い合わせてみてください。

フラット35を利用するときの注意点

セカンドハウスローンを組むときにフラット35を利用する場合、いくつかの諸条件を満たしている必要があります。
では、具体的にはどのようなことに注意する必要があるのでしょうか。

賃貸に出すことはできない

まず、フラット35は賃貸などの投資資金には利用できないといった条件があります。
セカンドハウスはあくまで「自分で住むための住宅」であることから、これを目的に置いていない場合はフラット35を利用することはできません。
セカンドハウスを賃貸に変更する場合は、アパートローンに乗り換えたり、あるいは売却をするといった選択をする必要があります。

総返済負担率の上限に注意

それ以外に注意しておきたい点としては「総返済負担率」の上限に注意しておくことです。
総返済負担率とは、教育ローンやマイカーローンなど、全てのローンの返済額が年収に対してどのくらいの割合で占められているかを示すものです。
年収額に占める返済額の割合が、一定額以下の人でなければローンの審査に通ることができないため、自分が現在借りているローンの返済額をあらかじめ確認しておく必要があります。
これはフラット35に限らず、ローンを組む際には必ずみられるポイントであるため、注意しておきましょう。